Compromis de vente : ce qu'il faut vérifier avant de signer

Le compromis de vente, c'est le vrai point de bascule d'une transaction immobilière. Une fois signé, vous êtes engagé — bien plus qu'avec une simple offre. Que vous achetiez ou que vous vendiez une maison dans le bassin minier, mieux vaut savoir exactement ce que vous signez. Voici les points à vérifier avant de poser votre signature au bas du compromis.

Le compromis de vente, c'est quoi exactement ?

Le compromis de vente (ou « promesse synallagmatique ») est un avant-contrat qui engage le vendeur ET l'acheteur. Le vendeur s'engage à vendre, l'acheteur à acheter, à un prix fixé.

Ce n'est donc pas une formalité qu'on signe vite fait. C'est le document qui fixe les règles du jeu jusqu'à la signature définitive chez le notaire, en général 2 à 3 mois plus tard.

Tout ce qui n'est pas écrit dans le compromis sera difficile à réclamer ensuite. D'où l'importance de bien le relire.

Vérifier l'identité du bien et des parties

Ça paraît évident, mais c'est la première source d'erreurs. Avant de signer, vérifiez :

• L'identité complète du vendeur et de l'acheteur, et que le vendeur est bien le propriétaire (ou tous les propriétaires en cas d'indivision ou de succession).

• L'adresse et la description exacte du bien : surface, nombre de pièces, dépendances, garage, terrain.

• Les références cadastrales et, s'il y en a, les lots de copropriété.

Sur une maison de cité minière ou un bien issu d'une succession, ces vérifications sont particulièrement importantes : il n'est pas rare que plusieurs héritiers soient concernés.

Le prix, le dépôt de garantie et les frais

Le compromis doit indiquer clairement le prix de vente et ce qu'il comprend (les meubles ou équipements laissés doivent être listés à part).

Il précise aussi le dépôt de garantie, souvent 5 à 10 % du prix, versé par l'acheteur à la signature. Cette somme est déduite du prix final. Vérifiez bien sur quel compte elle est séquestrée (notaire ou agence).

Enfin, regardez qui paie quoi : les frais de notaire (autour de 7 à 8 % dans l'ancien) sont en principe à la charge de l'acheteur, sauf mention contraire.

Les conditions suspensives : le point le plus important

Ce sont les clauses qui vous protègent. Si l'une d'elles ne se réalise pas, la vente est annulée sans pénalité et l'acheteur récupère son dépôt. À vérifier de près :

• La condition suspensive de prêt : indispensable si l'acheteur emprunte. Elle doit préciser le montant, la durée et le taux maximum du crédit. Sans elle, un refus de banque peut coûter très cher.

• Le certificat d'urbanisme et l'absence de servitudes ou de projets gênants (élargissement de route, préemption de la mairie…).

• L'absence d'hypothèque non levée sur le bien.

Côté vendeur comme acheteur, ces conditions doivent être réalistes et bien datées. Une condition suspensive floue, c'est une porte ouverte aux litiges.

Les diagnostics obligatoires

Le vendeur doit annexer au compromis le dossier de diagnostics techniques (DDT). Avant de signer, vérifiez qu'il est complet et à jour :

• DPE (performance énergétique) — devenu déterminant, surtout pour les biens classés F ou G.

• Diagnostics amiante, plomb, électricité, gaz selon l'âge du bien.

• État des risques (miniers, naturels, technologiques) : dans le bassin minier, l'aléa minier peut être mentionné, autant le savoir avant.

• Termites ou assainissement selon la commune.

Un dossier incomplet peut retarder la vente, voire permettre à l'acheteur de se retourner plus tard.

Le délai de rétractation de 10 jours

C'est une protection légale à connaître : après la signature du compromis, l'acheteur (particulier) dispose de 10 jours pour se rétracter, sans avoir à se justifier et sans perdre son dépôt.

Ce délai court à partir du lendemain de la remise du compromis signé. Le vendeur, lui, n'a pas ce droit : dès qu'il signe, il est engagé. C'est une raison de plus, côté vendeur, de ne signer qu'un compromis bien ficelé.

La date de signature et les conditions de remise des clés

Le compromis fixe une date prévisionnelle de signature de l'acte définitif chez le notaire. Vérifiez qu'elle est réaliste par rapport aux délais de prêt et de purge des conditions.

Regardez aussi quand les clés sont remises (en général le jour de la signature définitive) et l'état dans lequel le bien doit être libéré. Ces détails évitent bien des tensions le jour J.

Pourquoi vous faire accompagner

Un compromis mal rédigé, c'est des semaines perdues ou une vente qui capote au dernier moment. Chaque ligne compte, et les cas particuliers du bassin minier — successions, indivisions, maisons de cité, aléa minier — méritent un œil averti.

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